집주인의 세금이 장기간 체납되면 국가에서는 부동산 등 소유 자산을 압류하는데, 압류자산이 매각되더라도 세입자가 보증금을 곧바로 회수하기는 어렵다. 이때 세금이 보증금 등 다른 채권보다 우선해 변제되기 때문이다. 앞으로는 이러한 피해가 줄어든다. 전세 확정일자 이후에 체납된 국세(종합부동산세 등)에 대해 세입자의 보증금 충당이 먼저 이루어지고, 국세 변제는 후순위로 밀린다. 또 일정 금액 이상의 보증금을 낸 세입자는 집주인 동의 없이도 미납조세를 볼 수 있다.

 

기획재정부는 28일 이 같은 내용을 담은 '국세분야 전세사기 피해 방지방안'을 발표했다. 앞서 정부는 지난 1일 발표한 '전세사기 피해 방지방안'에 따라 임차인 피해예방, 피해지원·전세사기 혐의자 단속·처벌을 강화하려고 한다. 이날 대책은 계약, 임차, 경매(또는 공매) 단계에서 집주인의 체납으로 발생할 수 있는 세입자를 피해를 막는 내용이 주를 이룬다.

 

현재 집주인의 체납으로 소유 자산이 경매·공매가 들어간다면, 국세 법정기일(신고·납부 세목은 신고일, 부과·납부 세목은 고지서 발송일)과 임차권 등 권리설정일(주택임차보증금은 확정일자)을 비교해 빠른 것부터 변제된다. 이 원칙을 비껴가는 게 부동산 에 부과된 '당해세'다. 해당 재산에 부과된 상속·증여세나 종합부동산세는 해당 세금의 법정기일과 무관하게 우선해 변제된다.

 

개선안은 '경매·공매시 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액은 세입자의 주택임차보증금에 배분'하도록 했다. 당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며, 주택임차보증금과 당해세 관계에서만 적용된다는 게 기재부의 설명이다. 기재부는 "당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 세금체납액이 소멸하는 것은 아니다"라고 했다.

 

또 임대인이 바뀌었을 때 국세우선원칙이 명확히했다. 현재는 주택 임차 중 임대인이 변경된 경우, 국세와 임차보증금간 변제 순서에 대한 명시적 규정이 없다. 이에따라 제3자에 저당 부동산 양도 시 종전 소유자에 저당권에 우선하는 조세체납이 없다면 양수인(제3자)의 조세체납액이 저당권에 우선할 수 없게 된다.

 

개선안은 '새로운 임대인에게 세입자의 임차보증금보다 앞서는 미납국세가 존재하는 경우, 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서 국세 우선원칙이 적용된다'는 내용을 국세기본법에 새긴다. 새로운 집주인의 세금 체납이 많더라도 기존 전세금을 침해하지 못하도록 하겠다는 것이다.

 

또 계약 전 임대인 동의를 받은 경우에만 가능했던 집주인의 미납조세 열람을, 앞으론 주택임대차 계약일부터 임차개시일까지 기간엔 임차인이 임대인 동의 없이도 가능하도록 바뀐다. 임차인이 임대차계약서를 지참해 세무서장 등에 미납조세 열람을 신청하면 된다. 기재부는 "국세의 경우 소재지 관할 세무서 뿐 아니라 전국 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있도록 개선된다"고 했다.

 

다만 임대인 개인정보의 과도한 침해를 방지하기 위해 보증금이 2000만원을 초과하는 임차인에 한해 적용된다.

 

<자료출처 : 조세일보>