#. 본인 명의로 된 주택을 3채 보유한 K씨는 거주주택을 제외하고 전부 처분하기로 마음먹었다. 부동산 재테크로 얻은 이익을 얼른 체감하고 싶었던 K씨는 취득 당시보다 가격이 가장 많이 오른 주택을 먼저 양도해야겠다고 생각했다.

 

 

양도소득세는 부동산을 양도하면서 생긴 소득에 대한 세금인 만큼 양도차익이 크면 납부해야 할 세금도 클 수 밖에 없다. K씨처럼 가장 많이 오른 주택을 파는 것은 절세측면에서는 좋지 못한 선택이다.

 

 

우선, 다주택자는 양도차익이 작은 주택부터 처분하여 적은 양도세를 부담하여 주택수를 줄여나가고, 양도차익이 가장 많은 주택은 마지막에 팔아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 좋다. 양도소득세는 한 해에 2주택 이상의 부동산을 양도하면 양도차익을 통산하여 부과하기 때문에 ‘양도시기’를 조절하는 것도 방법이다.

양도차익과 양도차손이 발생한 주택이 각각 있는 경우에는 한 해에 두 주택을 함께 처분하여 그 이익과 손해가 서로 상쇄시키면 그만큼 양도소득세를 줄일 수 있다. 다행히(?) 여러 주택 모두 양도차익이 생겼다면 한 해에 한 주택만 처분하는 것이 좋다. 양도차익은 누적될수록 그에 해당하는 세율이 높아져서 세금부담이 커진다.

사정이 허락한다면 부동산의 보유기간을 최대한 늘려서 처분하는 것이 좋다. 보유기간 2년 이상인 부동산에는 6~38%의 5단계 초과누진세율이 적용되는데 반해, 1년 미만 보유에는 50%, 1년이상 2년 미만 보유했을 때는 40% 세율이 적용된다.

 

 

배우자에게는 6억원까지 증여공제가 되기 때문에 양도차익이 상당한 주택은 증여세 부담 없이 배우자에게 증여할 수 있다. 수증받은 배우자는 증여액으로 부동산을 취득할 수 있어 추후 처분시 양도차익을 줄일 수 있다. 단, 세법에서는 이런 방식으로 특수관계자간 증여 후 양도를 통해 조세회피 하는 행위를 방지하기 위해 증여받은 부동산을 5년 내 처분하면 증여자가 직접 양도한 것으로 간주하므로 주의해야 한다.

그 밖에 취득 및 양도시 발생한 비용에 대한 증빙을 철저하게 챙겨서 필요경비로 최대한 공제받을 수 있도록 하고, 신고 기한을 지켜 불필요한 가산세 납부할 일을 만들지 않아야 한다. 아울러 정부가 부동산침체에 따른 건설경기 부양을 위한 조세정책을 자주 제시하는 만큼, 보유한 주택이 조세감면 대상인지를 반드시 확인하고 양도계획을 세우는 것은 필수다.